Wenn das Eigenkapital für eine Baufinanzierung nicht ausreicht, kann ein Erbbaugrundstück die alternative Lösung sein. Der Käufer pachtet dabei das Grundstück und hat die Möglichkeit hier auch ein Haus zu errichten, das Land besitzt er jedoch nicht...


„So benötigt der Bauherr weniger Fremdkapital für die Finanzierung seiner Immobilie und senkt den Bedarf an Eigenkapital“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de

In der Regel bieten Gemeinden, Kirchen und zum Teil auch Privatpersonen solche Grundstücke an. Dabei zahlt der Bauherr dem Erbbaugeber den sogenannten Erbbauzins, anstatt wie üblich Hypothekenzinsen. Die Vertragspartner können die Höhe des Zinses frei verhandeln, jedoch liegt dieser meistens jährlich zwischen drei und fünf Prozent des aktuellen Grundstückswertes zum Vertragszeitpunkt.

Die monatlichen Ratenzahlungen des Bauherrn verringert sich, da er nur noch für die Immobilie Fremdkapital benötigt. „Daher reicht ein Durchschnittseinkommen unter Umständen für eine solide Finanzierung eines Eigenheims aus“, so Scharfenorth weiter. Diese Alternative rentiert sich umso mehr, je höher der aktuelle Hypotheken- und je niedriger der Erbbauzins ist.

In der momentanen Niedrigzinsphase kann es allerdings sein, dass ein Kauf sich eher lohnt als ein Pachtvertrag. Zu beachten ist hierbei, dass Zinsen mittel- und langfristig wieder steigen können und der Bauherr nach Ablauf der Zinsbindungszeit wieder höhere Zinsen zahlen muss. Nach Vertragsablauf geht das Haus auf dem Grundstück in das Eigentum des Erbbaugebers über, der eine Ausgleichszahlung für den Erbbaunehmer tätigen muss.

Dies ist allerdings vertraglich abänderbar, sodass sich der Bauherr ein Ankaufsrecht einräumen lassen kann, wenn er davon ausgeht, dass er zukünftig finanziell besser aufgestellt ist und das Grundstück erwerben möchte. Erbbaunehmer sollten zudem bedenken, dass bei einem Kauf das Grundstück nach einigen Jahren schuldenfrei ist und sie die Eigentümer. So zahlen sie hingegen dauerhaft Erbbauzinsen und müssen jede bauliche Änderung vom Erbbaugeber absegnen lassen.

Außerdem besteht die Gefahr, dass vor allem Privatpersonen die Immobilie nach Fertigstellung für sich nutzen wollen. Hier sind im Vertrag sogenannte Heimfall-Regelungen festgelegt, die bestimmen, wann der Eigentümer Eigenbedarf anmelden kann. Diese Abmachungen sollten Erbbaunehmer nur bei triftigen Gründen, wie zum Beispiel bei ausbleibenden Zinszahlungen oder Zweckentfremdung des Gebäudes, eingehen.

Interessierte können schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de herausfinden, wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen.