nnz nachgefragt
... und wie weiter im Ruhestand?
Mittwoch, 08. April 2026, 17:05 Uhr
Der achte Immobilienabend des Immobilienexpertenteam-Südharz (IET-Südharz) am 15. April 2026 beschäftigt sich unter anderem mit der Entnahme von Immobilienbetriebsvermögen & Ruhestand und verkürzten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten von Immobilieninvestitionen...
Mit Immobilien in den Ruhestand (Foto: Gerd Altmann auf Pixabay)
nnz: Frau Adam, Herr Adam, im ersten Teil des Abends erläutern Sie die Möglichkeiten der steuerlichen Entnahme von Immobilienbetriebsvermögen. Dies ist für viele Selbstständige und Freiberufler ein „Buch mit sieben Siegeln“. Was ist dabei zu beachten, wo liegen die Fußangeln?
Ricarda Adam (Steuerberaterin): In der mit meinem Mann und Co-Referenten gemeinsam geführten Steuerkanzlei stehen wir immer wieder vor der Frage, wie kann Immobilienbetriebsvermögen entnommen werden, ohne steuerlich überhöhte Belastungen für unsere Mandanten.
Steuerberater Ralf Adam beschreibt Möglichkeiten zur steuerlichen Entnahme von Immobilienbetriebsvermögen (Foto: IET)
Ralf Adam (Steuerberater): Grundsätzlich steht jedem Steuerpflichtigen ein Freibetrag bei der Beendigung seiner selbstständigen bzw. freiberuflichen Tätigkeit von 45.000 Euro zur Verfügung. Mit diesem können sowohl Betriebsmittel als auch Immobilienvermögen steuerfrei entnommen werden. Die Praxis zeigt, dass dieser Freibetrag recht knapp bemessen ist. Meist dann, wenn die Immobilie oder auch nur ein Teil einer solchen dem Betriebsvermögen entnommen werden soll.
nnz: Wo liegen dabei die Stolpersteine?
Ricarda Adam (Steuerberaterin): Entscheidend ist, in welcher Unternehmensform die Immobilien des Betriebsvermögens geführt werden. Es macht einen entscheidenden Unterschied, ob die Immobilie in eine GmbH integriert worden ist oder in eine gewerblich „entprägte“ GmbH und Co. KG. Genau hier setzen mein Co-Referent und ich an.
Ralf Adam (Steuerberater): Genau, wir zeigen beispielsweise auf, was passiert, wenn Immobilien aus der GmbH verkauft werden und der Inhaber der GmbH den Veräußerungserlös für sich generieren möchte bzw. was geschieht, wenn die ganze GmbH mit samt den Immobilien verkauft werden soll. Mit unserem Vortrag möchten wir Wege bzw. Möglichkeiten aufzeigen, welche bereits während der Selbstständigkeit bzw. freiberuflichen Tätigkeit angegangen werden könnten.
nnz: Herr Bierwisch, im zweiten Teil des Abends beschäftigen Sie sich mit der Möglichkeit einer Verkürzung der steuerlichen Abschreibung von Immobilieninvestitionen.
Immobilienwertermittler Karsten Bierwisch erläutert, wann eine Reduzierung der Restnutzungsdauer bei Immobilieninvestitionen steuerlich vertretbar und sinnvoll ist (Foto: IET)
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Exakt, seit wenigen Jahren besteht die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer von Immobilien den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen.
nnz: Welchen Vorteil bietet diese Möglichkeit für den Immobilieneigentümer?
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Grundsätzlich gilt im deutschen Steuerrecht bei Immobilieninvestitionen, die einen Ertrag erwirtschaften, z. B. vermietete Wohn- oder Geschäftshäuser, dass diese Investition über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich linear abgeschrieben werden kann. In der Praxis bedeutet dies: jährlich können 2 % – dies betrifft nicht den Bodenwertanteil der Immobilieninvestitionen – steuerlich geltend gemacht werden. Genau hier setzt die Möglichkeit an, mit einem Restnutzungsdauergutachten dem Finanzamt aufzuzeigen, dass die Immobilie eben keine wirtschaftliche Perspektive von 50 Jahren mehr hat. Durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer kann sich so die steuerliche Abschreibung erhöhen, wonach sich die Steuerlast verringert.
nnz: Welche Kriterien müssen für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer erfüllt sein?
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Es muss z. B. ein erheblicher Verschleiß an der Tragkonstruktion vorliegen, der sich auf das gesamte Gebäude auswirkt. Im Umkehrschluss gilt für einen Neubau aber auch, dass eine Reduzierung der Restnutzungsdauer nicht plausibel darzulegen ist. Es können dabei aber auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen hineinspielen, wenn z. B. die nutzungsspezifische Struktur der Immobilie zu einem erhöhten Leerstand führt.
nnz: Wie aber erfolgt der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer?
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer muss mit Hilfe eines qualifizierten Gutachtens geführt werden. In diesem muss die technische und wirtschaftliche Beschaffenheit der baulichen Anlage erläutert, bewertet und schlussfolgernd daraus die verkürzte Restnutzungsdauer bestimmt werden.
nnz: Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch. Wir freuen uns auf einen spannenden Immobilienabend. Im Terminkalender der nnz gibt es aktuell die konkreten Daten mit allen wichtigen Informationen.
Autor: psg
Mit Immobilien in den Ruhestand (Foto: Gerd Altmann auf Pixabay)
nnz: Frau Adam, Herr Adam, im ersten Teil des Abends erläutern Sie die Möglichkeiten der steuerlichen Entnahme von Immobilienbetriebsvermögen. Dies ist für viele Selbstständige und Freiberufler ein „Buch mit sieben Siegeln“. Was ist dabei zu beachten, wo liegen die Fußangeln?
Ricarda Adam (Steuerberaterin): In der mit meinem Mann und Co-Referenten gemeinsam geführten Steuerkanzlei stehen wir immer wieder vor der Frage, wie kann Immobilienbetriebsvermögen entnommen werden, ohne steuerlich überhöhte Belastungen für unsere Mandanten.
Steuerberater Ralf Adam beschreibt Möglichkeiten zur steuerlichen Entnahme von Immobilienbetriebsvermögen (Foto: IET)
Ralf Adam (Steuerberater): Grundsätzlich steht jedem Steuerpflichtigen ein Freibetrag bei der Beendigung seiner selbstständigen bzw. freiberuflichen Tätigkeit von 45.000 Euro zur Verfügung. Mit diesem können sowohl Betriebsmittel als auch Immobilienvermögen steuerfrei entnommen werden. Die Praxis zeigt, dass dieser Freibetrag recht knapp bemessen ist. Meist dann, wenn die Immobilie oder auch nur ein Teil einer solchen dem Betriebsvermögen entnommen werden soll.
nnz: Wo liegen dabei die Stolpersteine?
Ricarda Adam (Steuerberaterin): Entscheidend ist, in welcher Unternehmensform die Immobilien des Betriebsvermögens geführt werden. Es macht einen entscheidenden Unterschied, ob die Immobilie in eine GmbH integriert worden ist oder in eine gewerblich „entprägte“ GmbH und Co. KG. Genau hier setzen mein Co-Referent und ich an.
Ralf Adam (Steuerberater): Genau, wir zeigen beispielsweise auf, was passiert, wenn Immobilien aus der GmbH verkauft werden und der Inhaber der GmbH den Veräußerungserlös für sich generieren möchte bzw. was geschieht, wenn die ganze GmbH mit samt den Immobilien verkauft werden soll. Mit unserem Vortrag möchten wir Wege bzw. Möglichkeiten aufzeigen, welche bereits während der Selbstständigkeit bzw. freiberuflichen Tätigkeit angegangen werden könnten.
nnz: Herr Bierwisch, im zweiten Teil des Abends beschäftigen Sie sich mit der Möglichkeit einer Verkürzung der steuerlichen Abschreibung von Immobilieninvestitionen.
Immobilienwertermittler Karsten Bierwisch erläutert, wann eine Reduzierung der Restnutzungsdauer bei Immobilieninvestitionen steuerlich vertretbar und sinnvoll ist (Foto: IET)
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Exakt, seit wenigen Jahren besteht die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer von Immobilien den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen.
nnz: Welchen Vorteil bietet diese Möglichkeit für den Immobilieneigentümer?
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Grundsätzlich gilt im deutschen Steuerrecht bei Immobilieninvestitionen, die einen Ertrag erwirtschaften, z. B. vermietete Wohn- oder Geschäftshäuser, dass diese Investition über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich linear abgeschrieben werden kann. In der Praxis bedeutet dies: jährlich können 2 % – dies betrifft nicht den Bodenwertanteil der Immobilieninvestitionen – steuerlich geltend gemacht werden. Genau hier setzt die Möglichkeit an, mit einem Restnutzungsdauergutachten dem Finanzamt aufzuzeigen, dass die Immobilie eben keine wirtschaftliche Perspektive von 50 Jahren mehr hat. Durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer kann sich so die steuerliche Abschreibung erhöhen, wonach sich die Steuerlast verringert.
nnz: Welche Kriterien müssen für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer erfüllt sein?
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Es muss z. B. ein erheblicher Verschleiß an der Tragkonstruktion vorliegen, der sich auf das gesamte Gebäude auswirkt. Im Umkehrschluss gilt für einen Neubau aber auch, dass eine Reduzierung der Restnutzungsdauer nicht plausibel darzulegen ist. Es können dabei aber auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen hineinspielen, wenn z. B. die nutzungsspezifische Struktur der Immobilie zu einem erhöhten Leerstand führt.
nnz: Wie aber erfolgt der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer?
Karsten Bierwisch (Immobilienwertermittler): Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer muss mit Hilfe eines qualifizierten Gutachtens geführt werden. In diesem muss die technische und wirtschaftliche Beschaffenheit der baulichen Anlage erläutert, bewertet und schlussfolgernd daraus die verkürzte Restnutzungsdauer bestimmt werden.
nnz: Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch. Wir freuen uns auf einen spannenden Immobilienabend. Im Terminkalender der nnz gibt es aktuell die konkreten Daten mit allen wichtigen Informationen.